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La importancia de la tasa de capitalización de los inmuebles

La importancia de la tasa de capitalización  de los inmuebles

Recientemente se han publicado varias estimaciones sobre el crecimiento de México para este año 2020. Dentro de estos pronósticos, están los de algunas variables, como la inflación, el crecimiento del PIB, el precio del dólar y la tasa de interés de referencia de Banco de México. Ésta sirve como base a los bancos para fijar las tasas activas que cobran por un préstamo.

De la misma manera, la tasa de referencia está ligada a las tasas que pagarán los instrumentos libres de riesgo como los Cetes; también, es la referencia obligada para cálculo del costo de capital (Ke) en cualquier negocio o empresas con riesgo, como la Bolsa, los bienes raíces, u otro tipo de inversión y empresa.

México transita desde un largo periodo de altas tasas de interés, hacia un cambio de tendencia a la baja; lo anterior, es debido a que la inflación ha cedido y es necesario activar la economía.

Las tasas anualizadas de referencia vienen desde niveles del 8.59% nominal, para terminar en el año 2019 en 7.50%; y, se espera que sigan esta tendencia durante este año hasta los niveles del 6.50%.

Las bajas tasas que pagarán los Cetes (Tasa Libre de Riesgo) incentivará el mercado inmobiliario, porque éste dará rendimientos reales iguales o mayores que los Cetes, a los que es necesario restarles la inflación para conocer la tasa real; no así a los bienes raíces, ya que año con año sube su valor de adquisición, y como consecuencia también las rentas. Son refugios ideales contra la inflación, salvo en escasas circunstancias cuando padecen de alguna obsolescencia.

Pero, la pregunta sería: Si suben los precios de los bienes raíces, ¿Cuál sería el límite en que es conveniente adquirirlos? Los bienes raíces producen rentas y éstas deben de ser acordes con el valor de la inversión.

Entonces, es muy importante conocer la Tasa de Capitalización del inmueble, que analistas financieros, valuadores, inversionistas y otros actores importantes del mundo inmobiliario, utilizan para valuar y comparar de manera rápida el valor de una propiedad y saber los años en que se recuperará el capital invertido.

En bienes raíces, la expectativa de rendimiento se expresa como una Tasa. La visión del inversionista es que, en un tiempo determinado, recuperara completamente el capital invertido más una ganancia de capital al momento de la venta del inmueble. La Tasa de Rendimiento, no es la Tasa de Capitalización.

Ésta última es igual a las rentas netas más el porcentaje que se incrementó de valor la propiedad al momento de la venta, dividido entre el precio del inmueble.

Las tasas de capitalización, no son iguales para todos los inmuebles. Éstas dependen de sus circunstancias: Riesgo, volatilidad en la ocupación, calidad de inquilinos, tiempo de duración del contrato, ubicación y tipo de inmueble, funcionalidad del proyecto, estado de conservación y vida útil remanente.

En lo general, en el mercado, cualquier tasa de rendimiento o de capitalización son directamente proporcional al riesgo: Tasas bajas indican menor riesgo de inversión, mientras que las altas representan alternativas de mayor riesgo.

Pero, ¿Qué es lo que genera valor en los inmuebles? En síntesis, la respuesta es: La seguridad de la inversión y las posibilidades de generar beneficios presentes y futuros, es lo que otorga valor a los inmuebles.

Además, sirven como garantías de crédito y son de gran utilidad para los negocios y brindan seguridad patrimonial, porque preservan su valor y son capaces de producir flujos constantes y periódicos.

Por esta razón y otras, al hablar de bienes raíces, siempre se está hablando de valor, debido a los ingresos que estos son capaces de generar.

El enfoque de ingresos, para valuar un inmueble, atiende a dos principios económicos: El principio de anticipación, porque el valor de una propiedad es el valor presente de los flujos netos futuros esperados. El principio de sustitución, porque la renta de una propiedad debe estar en línea con las similares.

También, tiene en cuenta el principio financiero del valor del dinero en el tiempo, que supone que un peso recibido hoy vale más que un peso recibido en el futuro.

Entonces, la importancia de conocer la Tasa de Capitalización reside en que es una condición contar con esta información para calcular el valor del inmueble y los años que llevará recuperar el capital invertido. Así, los ingresos netos, divididos entre la Tasa de Capitalización, da como resultado el valor del inmueble.

Pero, ¿Cómo, encontrar o conocer la Tasa de Capitalización adecuada para cierto tipo de inmueble? Un experto le podría dar la información apropiada; porque, cada sector y tipo de inmueble tiene la propia del mercado. También, se pueden averiguar la Tasa, buscándola en propiedades similares y revistas.

Entonces, ¿Cómo utilizar la Tasa de Capitalización para hacer una valuación de un inmueble para invertir? Podría usted seguir de manera sencilla estos pasos: Primero, definir en qué sector inmobiliario se invertiría, tal como oficinas, comercios, naves industriales, bodegas, o viviendas; segundo, hacer una comparación del mercado para averiguar la Tasa de Capitalización de cada sector. Éstas van desde el 12%-10% en lo industrial, hasta el 6%-3%, en la vivienda.

Como ejemplo: Supongamos que se investiga que los locales comerciales en una zona determinada tienen una Tasa de Capitalización del 9% anual. Y, el supuesto local que usted quiere comprar genera flujos anuales por $300,000; pero, existen gastos inherentes a su arrendamiento, estimados en $60,000; entonces, se restan a los ingresos para obtener las rentas netas de $240,000.

Entonces, se aplica la fórmula: Valor del local= Rentas netas/ Tasa de Capitalización. $240,000/ 9% = $2,666,666 pesos, que sería el mayor precio a pagar por ese local.

Alejandro Pohls. (2020). La importancia de la Tasa de Capitalización de los inmuebles. 18/03/2020, de AM Sitio web: https://www.am.com.mx/guanajuato/opinion/La-importancia-de-la-Tasa-de-Capitalizacion-de-los-inmuebles-20200119-0007.html

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